По предварительному договору продажи и покупки на рынке вторичного жилья совершается около трети сделок. Но именно из-за этого договора одно время увеличивалось количество двойных продаж. Теперь ситуация складывается иначе.

На что обращать внимание?

По словам специалистов, подобные договоры можно разделить по двум группам. Например, застройщики по предварительным договорам могут продавать свои объекты на самом раннем этапе строительства. И до того момента, когда получено разрешение. Аренда муниципального имущества в Москве таких схем старается избежать. Продажа объекта по договору долевого участия невозможна до тех пор, пока застройщик не получит разрешение. Можно либо ждать получения всех документов, либо открывать сделки раньше.

Можно сказать, что при этом просто собираются деньги с клиентов, готовых выкупить интересующие их объекты ещё на ранних стадиях возведения. Документы переподсиываются с клиентом на долевое участие, когда разрешение уже получено. Даже крупные застройщики сейчас используют этот сценарий в своей работе. Но интересы покупателя в данном случае никогда не защищаются, такая схема является противозаконной.

Какие ещё решения существуют?

Кроме того, по предварительным договорам могут продаваться квартиры в домах, которые уже построены. Подписывать эти документы тоже категорически не рекомендуется. Законом в этой ситуации запрещены любые формы договоров, кроме ЖНК, ЖСК, ДДУ.

Третий вариант сделки возможен, когда квартиры ещё не оформлены в собственность, но дом построен и введён в эксплуатацию. После этого продажа квартир по долевому участию вполне возможна, действие запретительного закона кончается. С клиентом девелоперы обязаны перезаключать предварительный договор после того, как все квартиры оформляются в собственность. Заменой становится основной договор по продаже и покупке. Именно этот документ главный правоустанавливающий.

Наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и завершение постройки дома – обязательные требования для компаний, которые предлагают для покупки заключать предварительные договоры. Кроме того, продажей могут заниматься другие юридические лица, которые получают свою долю в проекте и финансируют строительство. Они получают право собственности на квартиры практически одновременно с застройщиком, потому сначала продают объект по ДДУ, а затем заключают предварительные договора.